L’occasion pour notre association de rappeler plusieurs points qui nous paraissent essentiels dans le débat actuel.

L’encadrement des loyers ne résout pas la pénurie de logements

La première difficulté du marché locatif est aujourd’hui le manque de logements disponibles.

L’encadrement agit sur le niveau des loyers, mais il ne crée pas un seul logement supplémentaire.

À plus long terme, notre inquiétude porte au contraire sur les conséquences que peut avoir l’accumulation des contraintes pesant sur les propriétaires bailleurs. Une rentabilité qui diminue, des obligations qui augmentent et une fiscalité de plus en plus lourde peuvent conduire certains propriétaires à vendre ou à renoncer à mettre leur bien en location.

Or, une diminution du parc locatif privé pénalise en premier lieu ceux qui cherchent à se loger.

On ne peut pas encadrer un seul côté de l’équation

La question du loyer ne peut pas être isolée de l’ensemble des coûts supportés par un propriétaire.

Dans les zones tendues, la fixation et l’évolution des loyers font déjà l’objet de règles spécifiques. Dans le même temps, les propriétaires doivent faire face à l'augmentation de la taxe foncière, des assurances, des charges de copropriété, du coût des travaux et aux investissements nécessaires à la rénovation énergétique des logements.

Ces dépenses, elles, ne sont pas plafonnées.

Pour l’UNPI 13 & 83, il est donc indispensable de raisonner sur l’économie globale du logement.

Le bailleur privé n’est pas extérieur à la politique du logement : il en est l’un des acteurs. Il faut donc préserver les conditions permettant aux propriétaires de continuer à investir et à proposer leurs logements à la location.

Des interrogations sur les loyers de référence

L’UNPI s’interroge également sur la capacité d’un loyer médian de référence à restituer toute la diversité d’un marché immobilier.

Deux appartements situés dans un même secteur géographique peuvent présenter des réalités très différentes selon leur emplacement précis, leur état, leur étage, leur exposition, leurs équipements ou encore les prestations proposées.

Réduire cette diversité à des catégories nécessairement générales pose donc la question de la prise en compte de la réalité de chaque logement.

Qui bénéficie réellement de l’encadrement ?

Le rapport consacré à l’encadrement des loyers publié en mai 2026 par les économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle apporte également des éléments intéressants au débat.

S’il constate un effet de modération des loyers, il met aussi en évidence des effets redistributifs qui peuvent être mal ciblés, notamment dans les villes-centres. Le bénéfice du dispositif ne va donc pas nécessairement en priorité aux ménages les plus modestes.

Ce constat doit nous conduire à nous interroger sur l’efficacité du dispositif au regard de l’objectif recherché.

Remettre l’offre de logements au centre du débat

Pour l’UNPI 13 & 83, le problème de fond reste avant tout celui de l’insuffisance de l’offre de logements.

L’encadrement des loyers peut apparaître comme une réponse immédiate à la hausse des prix, mais il ne répond pas à cette question essentielle : comment remettre davantage de logements sur le marché locatif ?

Construire, rénover, remettre les logements vacants sur le marché et redonner confiance aux propriétaires bailleurs sont autant de leviers qui doivent être au cœur de la politique du logement.

À défaut, l’encadrement des loyers risque d’être une fausse bonne réponse à la vraie question : celle du manque de logements.

[18/09/2026]