Les zones tendues

Une zone tendue correspond à une commune urbaine où la demande immobilière est forte et l'offre réduite, ce qui a tendance à faire augmenter le prix des loyers et rendre l'accès au logement difficile. Une zone tendue est une métropole ou zone urbaine de plus de 50 000 habitants.
Les zones tendues en France ont été réglementées par la loi ALUR du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars 2014.
Pour connaître la liste des zones déclarées tendues, cliquez ici.

La qualification de zonz tendue impacte :
- la durée du préavis de congé du locataire
- la fixation du loyer en cas de changement de locataire.

Congé :
La résiliation du bail en zone tendue obéit à une procédure spécifique. En effte, habiter en zone tendue dans le cadre d'un bail d'habitation non meublé expose le locataire à une situation particulière par rapport à un contrat de location.
Celle-ci impacte le délai de préavis, qui est réduit à 1 mois, lorsque le preneur souhaite donner congé au bailleur.
Ainsi, le locataire qui souhaite bénéficier du préavis d'1 mois doit préciser le motif invoqué et le justifier. A déaut le délai de préavis applicable est de 3 mois.

 Encadrement des loyers lors d'un changement de locataire :

La loi ALUR du 24 mars 2014 instaure, dans les agglomérations dites "tendues" et visées par le zonage relatif à la taxe sur les logements vacants, un encadrement du niveau des loyers.

Le principe est que lorsque le contrat de location est renouvelé, l'augmentation de loyer est limitée à l'application de l'indice IRL. Cependant le décret annuel d'encadrement des loyers prévoit des dérogations à la limitation de l'évolution du loyer d'un logement vacant :
- en cas de travaux dans le logement
- loyer manifestement sous-évalué
Dans ces cas, le bailleur peut appliquer au nouveau locataire un loyer supérieur à celui exigé au précédent locataire.

En cas de travaux, une hausse de loyer peut-être appliqué, sous réserve de ne pas dépasser 15% du coût réel des travaux TTC. (travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les normes de décence réalisés dans les parties communes ou le logement depuis la conclusion du contrat initial avec le précédent locataire ou, si le contrat a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement; le coût des travaux doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer).

Si le logement a fait l'objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer peut-être réévalué librement.