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La date d’application du nouveau plan comptable
serait reportée au 1er janvier 2007. Les petites copropriétés
de moins de 10 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces dont
le budget prévisionnel moyen sur une période de 3 exercices consécutifs
est inférieur à 15000 euros ne seraient pas tenues de respecter la
comptabilité en partie double. Cependant elles demeureraient assujetties à
une comptabilité d’engagement ainsi qu'à la présentation des
annexes budgétaires de fin d’exercice. Le texte définitif sera
probablement voté d’ici le mois de juin.
La Chambre Syndicale des Propriétaires se propose
d'organiser des sessions de formation portant sur cette nouvelle comptabilité : I
- Sur Excel Apprentissage de l’utilisation d’Excel et d’un
« programme » pour faciliter la production des pièces
comptables nécessaires (journaux, grand-livre, annexes…). Formation sur deux demi-journées par groupe de 5 personnes au prix de 100 euros HT par participant. Si
vous souhaitez une formation individuelle, il vous faudra rajouter 100 euros
HT aux tarifs indiqués. Dates de la 1ère session : 1er et 15 juin de 9h à 12h. Dates de la 2ème session : 8 et 22
juin de 9h à 12h. Nous pouvons vous proposer de regrouper les deux
sessions de formation sur deux
samedis matin . Il en va de même pour les adhérents déjà initiés à
l’informatique qui progresseront plus vite. Les inscriptions se font soit par internet info@unpi13.org soit par fax
04.91.00.34.91, soit par courrier adressé au 7 rue Lafon 13006 Marseille ou
par téléphone au 04.91.00.31.68 Les tarifs (formation de deux demi journées
comprise) : 300 €HT Jusqu'à 20 lots. 700 € HT de 21 à 60 lots . 1050 €HT de 61 à 100 lots. Il n'existe pas d’obligation de souscription du
contrat de maintenance annuel. Il y aura 2 sessions de formation par groupe de 5. Nous pouvons vous proposer de regrouper les deux
sessions de formation sur deux
samedis matin . Il en va de même pour les adhérents déjà initiés à
l’informatique qui progresseront plus vite. Nous remettrons le logiciel lors de la 1ère session de formation. Les inscriptions se font soit par internet info@unpi13.org, soit par fax 04.91.00.34.91., soit par courrier au 7 rue Lafon 13006
Marseille ou par téléphone au 04.91.00.31.68. Nous pouvons apporter une aide ponctuelle au syndic bénévole qui
devra nous apporter toutes les pièces comptables une fois par an. La
Chambre Syndicale l'aidera à préparer les documents en vue de
l’approbation de ses comptes . Les tarifs de cette prestation sont les
suivants : 250 € HT jusqu’à
25 lots. 300 € HT de
26 à 49 lors. 500 € HT
à partir de 50 lots. A rajouter 50 euros pour la 1ère année Le syndic bénévole pourra déposer un dossier
d’injonction de payer auprès du Tribunal d’Instance du lieu de
situation de l’immeuble. Le ministère d’avocat n’est pas obligatoire.
Il devra joindre à son dossier : - Le PV d’assemblée générale qui l’a désigné
comme syndic bénévole. - Le PV d’assemblée générale qui a approuvé les
comptes de la copropriété. - La lettre RAR de rappel que le syndic a notifié au
copropriétaire. - La position du compte individuel du copropriétaire Lorsque l’ordonnance sera signée par le Président
du Tribunal d'Instance, il faudra la remettre à un huissier et lui
demander de la signifier à personne. Vous pouvez vous procurer des modèles d’injonction
de payer auprès de la Chambre Syndicale des Propriétaires si vous êtes
adhérent ou directement auprès du tribunal d’instance ou par internet
sur le site www.impots.gouv.fr . Le syndic n’a pas besoin d’une autorisation de
l’assemblée générale pour poursuivre le paiement des charges de
copropriété, par contre il lui faut une autorisation s’il veut vendre le
lot aux enchères.
Lors de l’assemblée générale votant le budget prévisionnel, les syndics bénévoles ont intérêt
de faire voter les dates exactes auxquelles les copropriétaires devront
payer les appels de fonds. Ils seront payables le 1er jour du
trimestre ou de la périodicité votée par l’assemblée. Pour ne pas être condamné à payer les travaux personnellement, il faut
que le syndic ait passé la commande au nom du syndicat des copropriétaires
et non en son nom personnel. (Cour de Cass.12 mai 2004) S’agissant de voies privées la police
n’interviendra pas. Il faut donc que le syndic adresse à l’Officier de
Police judiciaire un courrier en joignant la lettre RAR de mise en demeure
adressée au propriétaire d’enlever le véhicule dans les 8 jours. Ce courrier fera état de l’article 3 de la loi du 31
décembre 1970 déclarant « peuvent,
à la demande du maître des lieux et sous sa responsabilité être mis en
fourrière, aliénés et éventuellement livrés à la destruction les véhicules
laissés, sans droit, dans les lieux publics ou privés où ne s’applique
pas le code de la route. » Il serait préférable avant d’envoyer ce courrier
d'inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale des
copropriétaires. Un
copropriétaire signe un compromis de vente. Quelques jours après il reçoit
une convocation à une assemblée générale pour voter des travaux. Cette assemblée doit avoir lieu entre le compromis et
l’acte de vente. Le
vendeur ne pourra pas exiger du syndic qu’il convoque le nouvel acquéreur. Il
faut relire le compromis et il
est conseillé au vendeur de
convoquer le nouvel acquéreur à l’assemblée générale au besoin en lui
donnant son pouvoir. Les
travaux devront ensuite faire l’objet d’une négociation entre vendeur
et acquéreur. Le
notaire enverra le questionnaire de l’article 20 au syndic entre la date du compromis et la date de signature de l’acte de
vente définitif. Le nouvel acquéreur devrait donc être informé des travaux. Le
vendeur a un devoir d’information envers l’acquéreur et sa
responsabilité pourrait être recherchée s’il y a une dissimulation. Si
le syndic reçoit ensuite la notification de la vente par le notaire avant
d’avoir notifié le PV d’assemblée générale, il devra l’envoyer au
nouvel acquéreur. C'est
à partir de la notification de la vente au syndic par le notaire que l'acquéreur
devra payer tous les appels de fonds. Cliquez
ici pour avoir accès à la 24ème recommandation
concernant la répartition des charges entre copropriétaire vendeur et acquéreur. Ce sont les articles 18 et 45-1 de la loi du 10 juillet
1965 qui prévoient que tout candidat à l’acquisition d’un lot de
copropriété peut à sa demande prendre connaissance du carnet
d’entretien de l’immeuble. Il n’y a pas de sanctions prévues si le
syndic ne tient pas à jour ce carnet d’entretien, mais une réponse
ministérielle N°66-558 (JOAN Q du 3 décembre 2001.P.6953) indique que le
syndic peut voir sa
responsabilité contractuelle engagée par le syndicat des copropriétaires
et qu’il peut être révoqué en application de l’article 25 de la
loi de 1965 à la majorité des voix des copropriétaires. Le texte n'offre qu’une possibilité de
consultation par le candidat acquéreur et non une délivrance de copie. Il
faudrait donc prouver un préjudice subi pour que la responsabilité du
syndic puisse être mise en cause. L’article 17 du décret du 17 Mars 1967 dispose que le PV doit être établi en fin de séance et qu’il doit
être signé par le Président, le secrétaire et le ou les scrutateurs. Il doit comporter l’intitulé de chaque question, le
nom des copropriétaires qui se sont opposés ou abstenus à la décision et
leur nombre de voix. Les réserves que les copropriétaires peuvent vouloir
mentionner ne doivent concerner que la régularité des décisions. Les PV
doivent être tenus sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Les tribunaux hésitent à annuler un PV où il
manquerait des signatures. Le PV doit être notifié par lettre RAR aux opposants
et aux défaillants et il doit mentionner l’article 42 de la loi du
10 juillet 1965. Les charges concernant les éléments d’équipements
communs comme l’ascenseur ou l’eau doivent être réparties en fonction
de l’utilité. Les charges concernant l’entretien de l’immeuble comme
les frais de ravalement ou de nettoyage, doivent être réparties en
fonction des millièmes de copropriété. Si un règlement de copropriété ne respecte pas ce
principe et contient une clause de répartition contraire à la loi, elle
est réputée n’avoir jamais existée. (Cassation. Civ.27 septembre 2005 N°
03-12.12.402.) L’assemblée générale des copropriétaires peut décider
soit la création d’un syndicat coopératif, soit la désignation d’un
syndic bénévole à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet
1965. Le syndicat coopératif est régi par l’article 17-1
de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 40 et suivants du décret du 17
mars 1967 (téléchargeables sur internet à partir de notre site www.unpi13.org à la rubrique « imprimés » gratuits). Le syndic bénévole est régi par l’article 28 du décret du 17 Mars 1967. Le syndicat coopératif permet une bonne répartition
des tâches entre les membres du conseil syndical, le syndic est élu
par les membres du conseil syndical . Le syndic bénévole
est un peu plus solitaire et il est élu (et donc révocable) par
l'assemblée générale mais peut se faire rémunérer en fonction du
temps passé. La rémunération devra être votée à la majorité de
l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être inférieure à celle
des syndics professionnels. Si les frais de recherche de fuite sont pris en charge
par la Cie d’assurance. Si le contrat prévoit une extension de couverture (moyennant une surprime modeste) pour
l’assurance responsabilité civile du syndic bénévole. Si l’immeuble est couvert pour les sinistres en valeur à neuf. Si la protection juridique est incluse dans le contrat. La loi du 28 janvier 2005 oblige les Cies
d’assurance à insérer dans l’avis d’échéance annuelle la date
limite pour résilier le contrat. A défaut le syndic pourra résilier le
contrat à tout moment.
(cliquez ici pour avoir le texte de la loi)
LES SYNDICS BENEVOLES ET LE NOUVEAU PLAN
COMPTABLE
II
- Le logiciel de gestion de copropriété
III -
Aide a la tenue des écritures comptables une fois par an par la
Chambre Syndicale des propriétaires
UN CONSEIL SUR LES APPELS DE FONDS
POSSIBILITE DE CONSTITUER UN FONDS DE
RESERVE POUR DES TRAVAUX FUTURS
L’article 18-3 de la loi de la loi
du 10 juillet 1965, permet au
syndic de constituer des
provisions spéciales pour faire face aux travaux d’entretien ou de
conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun
à la majorité de l’article 25. Sont concernés : les travaux
d’entretien et les travaux de
conservation (toiture, ravalement de façade…) Il s’agit de travaux qui n’ont pas été décidés par l’assemblée
générale. Il faudra prévoir le mode de placement des fonds
CONSEILS LORSQU’UN SYNDIC BENEVOLE
COMMANDE DES TRAVAUX
LE PROBLEME DES VOITURES VENTOUSES
LE PROBLEME DES TRAVAUX VOTES ENTRE LE COMPROMIS ET L’ACTE DE VENTE DEFINITIF
SANCTIONS POUR NON TENUE DU CARNET D’ENTRETIEN
Quelques points à vérifier :
Pour vous inscrire, cliquez
ici, en précisant la formation que vous
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