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20 OCTOBRE 2003
n°7
 
Comment réviser le loyer d'un bail d'habitation ?
Le principe : Le loyer se révise chaque année à la date d'anniversaire du bail.
  • Vérifier la clause de révision du bail.
    - Soit le bail prévoit un indice de référence qu'il faudra appliquer;
    - Soit le bail prévoit l'augmentation mais n'a pas précisé l'indice de référence et vous prendrez le dernier indice publié (connu) le jour de l'entrée dans les lieux du locataire (article 17 d) alinéa 2).
  • Il y a un décalage de deux trimestres dans la publication des indices INSEE. Ainsi aujourd'hui 20 octobre 2003, le dernier indice publié (connu) est celui du 2ème trimestre 2003 et la moyenne annuelle est de 1181,75, ce qui donne une augmentation sur 1 an de 2,6%. Cet indice a été publié le 14 octobre 2003 et s'appliquera jusqu'à la mi-janvier..
    Exemple : votre locataire est entré dans les lieux le 1er novembre 2003 et son loyer est de 300 euros, l'augmentation au 1er novembre 2004 sera de 300 € X 2,6% = 307,80 €.
  • L'indice INSEE paraît trimestriellement, soit 4 fois par an.
    - de la mi-janvier à à la mi avril : indice du 3ème trimestre de l'année précédente
    - de la mi-avril à la mi-juillet : indice du 4ème trimestre de l'année précédente
    - de la mi juillet à la mi-octobre : indice du 1er trimestre de l'année précédente
    - de la mi octobre à la mi-janvier : indice du 2ème trimestre de l'année précédente.
  • Il faut donc pour chaque locataire commencer par vérifier la date exacte de son entrée dans les lieux (ou plutôt la date exacte à laquelle commence à courir le bail), c'est là que vous vérifierez sur le tableau des indices INSEE le dernier indice publié à ce moment là.

    Exemple : un bail commençant à courir le 3 février 2000 moyennant un loyer de 300 euros que vous n'avez jamais augmenté. Sur le bail, il est indiqué que la révision doit se faire en fonction du dernier indice publié au moment de la révision (ce qui est le cas de nos formules de baux).
    Sur le tableau des indices (que vous avez sur notre site) vous voyez que le 3 février 2001, le dernier indice publié était celui du 3ème trimestre 2000 qui était de 1082,50, ce qui donnait une augmentation de 0,72%.
    Votre loyer au 3 février 2001 doit donc être de 300 X 0,72% = 302,16 euros.
    Au 3 février 2002 l'indice du 3ème trimestre 2001 était de 1134 ce qui donnait une augmentation de 4,76%, soit un loyer de 316,55 euros.
    Au 3 février 2003 l'indice du 3ème trimestre 2002 était 1158, ce qui donnait une augmentation de 2,12% soit un loyer de 323,27 euros.
    Et au 3 février 2004 l'indice ne paraîtra que vers la mi janvier 2004. Il est donc inutile de nous téléphoner avant cette date pour connaître le montant de l'augmentation de l'année 2004 !
  • S'il n'y a pas de bail écrit, vous ne pouvez pas réviser le loyer. Vous ne pourrez augmenter le loyer qu'une fois tous les 3 ans (en comptant à partir de la date d'entrée dans les lieux du locataire) et il faudra vous y prendre au moins 6 mois à l'avance en faisant à votre locataire une proposition article 17C de la loi.
  • Si vous n'avez pas augmenté le loyer chaque année, vous pouvez demander les rappels d'augmentation des années antérieures seulement si le bail comporte la mention que le loyer est " automatiquement " ou " de plein droit " révisable chaque année. (article 2277 du code civil)
  • Si le bail ne comporte que la mention " le loyer est révisable chaque année " il n'y a pas l'indication que le loyer est révisable automatiquement. Votre augmentation ne partira alors que du jour ou vous la demandez. Il faudra tout de même fictivement refaire toutes les augmentations année par année pour en arriver au loyer actuel.
  • Vous ne pouvez pas faire payer au locataire des frais de quittances.
  • Le loyer doit être demandé par le propriétaire sauf si le bail prévoit que c'est au locataire à vous l'adresser (loyer portable et non quérable) c'est le cas de nos formulaires de baux
  • Si le locataire prétend avoir payé son loyer, il lui appartient de le prouver.
  • Le loyer est payable aux échéances convenues dans le bail. Ainsi dans nos formulaires nous avons mis que le loyer est payable " d'avance ". Si votre bail a été fait un 1er du mois, le locataire doit avoir payé le 1er du mois, à défaut de quoi il est dans son tort et vous pouvez lui adresser une lettre recommandée de rappel de loyer.

 
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