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21 JUILLET 2006
n°106
INTERNET : UNE NOUVEAUTE : LE BAIL EN LIGNE

  • Rédiger soi-même les clauses de son bail et le télécharger par internet, c'est désormais possible. La marche à suivre est la suivante :
    - Rendez-vous sur cette page, (cliquez ici)
    - Remplissez le formulaire.
    - Cliquez "Envoyer".
    - Tapez votre code allopass (obtenu en téléphonant au numéro indiqué en cliquant sur le drapeau français).
    - Votre bail sera alors en attente, vous le recevrez par e-mail une fois que nous l'aurons validé.

    Nous vous rappelons que nos adhérents peuvent aussi diffuser gratuitement leurs annonces de locations vides sur le site www.unpi13.org à la rubrique « petites annonces ».
    Pour les locations meublées saisonnières le système existe déjà à l'adresse suivante : www.asso-loueurs.com, "espace propriétaire"
TRAVAUX A LA CHARGE DU BAILLEUR EFFECTUES PAR LE LOCATAIRE

Le locataire ne peut exécuter des travaux incombant normalement au propriétaire sans autorisation préalable, sous peine de ne pas pouvoir obtenir de remboursement. (Cour de Cass.III  11 janvier 2006).
L’urgence peut être invoquée  mais est rarement admise. Cliquez ici sur un modèle de lettre.
ETAT DES LIEUX PAR HUISSIER
  • La loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut d’être établi par les parties, l'état des lieux peut  être établi par huissier. Il faut dans ce cas que l’huissier convoque les parties au moins 8 jours à l’avance.
 LE CONGE POUR MOTIF SERIEUX ET LEGITIME

Il y existe trois congés pour le bail d’habitation loué vide.
1° Le congé pour vendre,
2° Le congé pour reprise (pour soi même, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint) et
3° le congé pour motif sérieux et légitime.

Le congé pour vendre ou pour reprise ne nécessite pas que le propriétaire prouve la réalité du motif invoqué (sauf cas flagrant de mauvaise foi). Cela signifie que le locataire doit libérer le logement et ce n’est que si le propriétaire ne respecte pas les motifs de son congé que le locataire pourra demander des dommages-intérêts (mais non sa réintégration).
Le congé pour motif sérieux et légitime est plus délicat puisque le locataire peut très bien se maintenir en place et demander la nullité du congé pour défaut de motifs sérieux et légitimes. Si le locataire ne quitte pas les lieux au terme du congé, le propriétaire-bailleur sera dans l’obligation de demander au tribunal la validation du congé et l’expulsion du locataire. Il faudra donc qu'il prouve que le motif allégué est réel, sérieux et légitime.
"C’est le parcours du combattant".
Il faut alors convaincre le Juge, ce qui est très aléatoire, et savoir que le temps approximatif des procédures est de plus de 4 ans (si le locataire fait appel)
Tout cela enlève très souvent au propriétaire tout intérêt à choisir ce type de congé.
Nous vous donnons ci-après quelques exemples de cas ou les tribunaux se sont prononcés sur la réalité d'un congé pour motif sérieux et légitime.

  • Les retards et incidents de paiement des loyers et charges peuvent constituer un motif sérieux et légitime, mais le paiement le dernier jour d’un délai de grâce accordé par un tribunal à la suite d’un commandement de payer ne l’est pas.
  • La reprise pour un neveu ou une nièce n’est pas un motif sérieux et légitime retenu (C.A.Paris 6èmech.C.11 mars 1997.D.1997..Jur.P.355)
  • Des modifications faites par le locataire de l’usage de certaines pièces qui ne sont en réalité que de simples aménagements n’a pas été retenu.
  • La réalisation de gros travaux de la part du propriétaire s’il ne rapporte pas la preuve de la nécessité des travaux n’a pas été retenu. (C.A.Paris 6ème.ch.C8 octobre 2002 Rev.loy.2003.P.100)
  • La décision du propriétaire de vendre l’immeuble en entier ne peut pas être invoqué.
  • Le fait de s’opposer à des travaux  nécessaires que le locataire avait lui même réclamé est un motif qui peut être retenu. (C.A.Paris 6ème ch.31 mai 1995 .Loy et cop. N°507)
  • Entraver des travaux d’amélioration peut être un motif valable.(C.Cass.3ème.Ch.29 janvier 2002.AJDI.2002.P.300)
  • La cession du bail à la sœur du locataire sans l’accord du propriétaire en violation d’une clause du bail est un motif sérieux et légitime. (C.A.Aix en Provence11ème ch.A.5 Octobre 2005.Loy et cop.2006 N°50)

Pour obtenir les conseils en matière de congé cliquez ici.
 
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